Етапи створення девелоперської компанії. Особливості девелопменту на ринку офісних приміщень. Відмінності девелопера від забудовника

Часто у діловій пресі чи телеканалах про комерцію, коли йдеться про будівництво житлової чи комерційної нерухомості, можна почути слово «девелопер».

Не всі знайомі з англійською мовоюта специфікою будівельного бізнесу, тому в цій статті ми розглянемо це поняття та дамо йому тлумачення.

Простими словами девелопер- це підприємець, який вкладає свої кошти в купівлю нерухомості, проводить різноманітні поліпшення ( капітальний ремонт, добудова додаткових будівель, покращення навколишнього ландшафтного дизайну), а потім продає з націнкою, яка за вирахуванням усіх витрат і становить прибуток.

Слово девелопер походить від англійської to develop, що означає «розвивати», «удосконалювати».

Одним із найвідоміших девелоперів є американський мільярдер Дональд Трамп, який побудував чимало вражаючих хмарочосів. Один із найвідоміших його об'єктів - Trupm Tower, що знаходиться в престижному районі Нью-Йорка на П'ятій Авеню. Його висота становить 202 метри, а приблизна вартість – 318 млн доларів.

Цей бізнес може приносити величезні прибутки, але він також пов'язаний з великими ризиками. Щоб бути успішним девелопером, потрібно вміти розпізнавати можливості та відокремлювати реально вигідні угоди від пустушок.

Важливим також є дар передбачати майбутні ринкові тенденції, оцінювати локальний ринок нерухомості та його стан через певний проміжок часу.

Типовий портрет девелопера простою мовою

Говорячи простими словамидевелопер – це забудовник, завдяки якому зводяться нові будинки, або старі стають набагато кращими.

Він знаходить та купує землю, наймає команду з архітектора, інженерів, будівельників, отримує всю необхідну дозвільну документацію, погоджує план будівництва з місцевими органами влади, фінансує всі ці заходи.

Варто зазначити, що бізнес девелоперів багато в чому пов'язаний з бюрократичними процедурами і часто складається з численних ходіння по кабінетах державних службовців.

Крім того, девелопери несуть всі ризики і відповідальність за будівлю, що зводиться. Якщо зі спорудою щось трапляється (обвалення, обвал), то все лягає на печі забудовника. У принципі з погляду співвідношення ризик-винагорода це, мабуть, справедливо.

Якщо Ви хочете стати успішним девелопером, то Ви повинні взяти до уваги такі моменти:

• Ви повинні цікавитися нерухомістю та продажами
• У Вас має бути тверде бажання працювати на себе
• Ви повинні в змозі фінансувати угоди на великі суми (йдеться про мільйони)
• Ви добре розумієте природу факторів, що впливають на ринок нерухомості
• Ви вмієте розпізнавати привабливі можливості
• Ви вмієте ефективно розраховувати кошторис видатків, планувати бюджет та наймати команди людей
• Ви маєте мужність брати на себе великі ризики

Як видно з опису, щоб стати успішним девелопером, потрібно не тільки мати значні капітали, а й мати поряд необхідних якостейта навичок.

До речі, існує спрощений варіант девелопера – так би мовити початковий рівень. Йдеться про купівлю квартир та приватних будинків, проведення першокласного ремонту та подальший перепродаж. По суті це той самий девелопмент, тільки на мікро рівні.

4 якості успішного девелопера

Незалежно від масштабів діяльності та розміру проектів, девелопери повинні мати такі важливі особистісні якості:

1. Вміння налагоджувати зв'язки
2. Вміння приймати ризики
3. Креативність
4. Орієнтоване на вирішення проблем мислення

Вміння ефективно налагоджувати зв'язки – це, мабуть, найважливіша якість забудовника. Адже простими словами девелопер – це людина, яка домовляється з цілою купою народу, щоби організувати будівництво об'єкта. Це банкіри, адвокати, генеральні підрядники, інженери-будівельники, архітектори, брокери, оцінювачі та багато інших фахівців.

Іноді девелопера порівнюють з продюсером фільму - щоб зняти кіно, потрібно зібрати воєдино команду, що складається з різних експертів.

Ризики є невід'ємною частиною будь-якого виду бізнесу, але у будівництві вони особливо високі. Тому девелопери намагаються всіляко мінімізувати їх, хоч це не завжди можливо.

На початку 90-х, коли на ринку нерухомості США склалася несприятлива ситуація, Дональд Трамп заліз у борг більш ніж 1 мільярд доларів. На щастя для нього банки не стали його топити, а дали можливість виправити фінансове становище.

Креативність - ще один важливий аспект роботи девелопера. Часто вони розумно уявляють об'єкт, який збираються побудувати, тобто візуалізують. У забудовників розвинене почуття бачення та вміння дивитися вперед.

Націленість на вирішення проблем допомагає девелоперам у щоденній роботі. Розробка успішного проекту вимагає великої майстерності щодо врегулювання численних і часом найрізноманітніших проблем.

Таким чином, простими словами девелопер – це бізнесмен, який знаходить вигідні для інвестування об'єкти нерухомості, проводить необхідні покращення, а потім продає чи здає в оренду.

Подивіться на цьому відео 10 найвражаючіших і найкрасивіших будівель, побудованих девелопером Дональдом Трампом.

Економіка у всьому світі в останні десятиліттярозвивається настільки швидкими темпами, що у багатьох її сферах зараз виникла потреба у багатопрофільних фахівцях. Ринок нерухомості теж не залишився осторонь. Еволюція економічної думки у цій сфері призвела до появи нової категорії фахівців – девелоперів.

Хто такі девелопери

Ні для кого не секрет, що це одна з найскладніших, багаторівневих та бюрократизованих сфер комерційної діяльності. Процес проектування, будівництва та продажу нерухомості часто виявляється настільки тривалим і непередбачуваним, що може не лише розтягнутися на довгі місяці чи роки, а й взагалі зупинитися будь-якої миті. Комерційний результат за таких умов перетворюється на вкрай важке і складне виконання завдання, а про перспективі отримання прибутку від угоди.

Девелопмент, тобто діяльність, спрямована на вдосконалення та розвиток, з'явилася на ринку нерухомості саме як спосіб оптимізації цих процесів. І девелоперами називають людей, які цю діяльність здійснюють. Враховуючи, що весь шлях, від задуму проекту до його реалізації, проходить кілька етапів, діяльність девелоперів дуже різнобічна і багатогранна.

По суті девелопери – це універсальні фахівці високого рівня, що займаються розробкою, просуванням та подальшою реалізацією об'єктів нерухомості з метою отримання прибутку.

Важливо відзначити, що девелопери можуть працювати як зі своїми проектами, так і проектами замовників. Вони можуть вести проект «з нуля», а можуть увійти до нього на будь-якій стадії процесу. Однак головною метою для них завжди залишається максимальне збільшення вартості самого проекту, незалежно від способу участі у ньому. Наприклад, здійснення (реновація) підвищення її ринкової вартості і, отже, збільшення прибутку від її подальшої реалізації.

Як уже говорилося,

Спектр діяльності девелоперів дуже широкий. Їхні функції та професійні навички не обмежуються рамками будь-якої однієї спеціальності. Вони припускають глибокі пізнання одночасно у кількох галузях науки. Тому діяльність цієї категорії фахівців охоплює цілий ряднапрямів, основні з яких такі:

1) Пошук та оцінка об'єкта на ринку нерухомості.

Як правило, більшість фахівців девелопменту мають за своїми плечима величезну ріелторську практику. Цей багатий досвід дозволяє їм точно оцінити готовий об'єкт на ринку нерухомості та не помилитися у правильності вибору земельної ділянки для майбутньої забудови. А також дати адекватну оцінку комерційних можливостей земельної ділянки у разі її подальшого продажу або . Придбання обраного об'єкта та всі супутні питання теж вирішуються девелоперами.

2) Розробка проекту нового об'єкта.

У завдання девелоперів входить розробка первинної документації із зазначенням розрахунків за основними характеристиками об'єкта – площею, обсягом, призначенням. Вони ж займаються складанням ескізів та організовують проектування. Звичайно, підготовка всіх базових документів потребує хорошої інженерно-технічної освіти.

3) Інвестиційна діяльність.

Придбання земельної ділянки або будівництво нової завжди потребує великих фінансових вкладень. Найчастіше це інвестиційні вкладення. Пропонований бізнес-проект має бути привабливим для інвесторів з погляду його окупності та закладеного відсотка грошового прибутку. Обсяг фінансових надходжень безпосередньо залежить від переконливості девелопера. Крім того, для цільового використання коштів потрібен умілий фінансовий підхід. Девелопер має зробити правильний розрахунок фінансової ліквідності свого проекту. В іншому випадку замість очікуваного прибутку він ризикує зазнати багатомільйонних збитків. Вкладення власних коштів у такі проекти може дозволити собі дуже грамотний фінансист.

4) Узгодження документів

Підписання маси документів у державних структурах і муніципальних організаціях, у тому числі дозволу на будівництво об'єкта, і узгодження питань, що неминуче виникають, наприклад, щодо проведення комунікацій – все це також лягає на плечі фахівців девелопменту. І для вирішення цих проблем їм потрібна міцна юридична база.

5) Будівництво об'єкта.

Девелопери займаються будівництвом нового об'єкта в рамках бізнес-проекту від початку і до самої його здачі в експлуатацію. Тому досвідчений девелопер повинен добре розумітися на питаннях, що стосуються самої технології будівництва будівель і споруд. Це дозволяє йому знаходити оптимальний баланс між витратами на будівництво та призначеними для цього коштами, намагаючись максимально збільшити собівартість об'єкта.

6) Господарсько-управлінська діяльність.

Усі успішні девелопери – це, звісно, ​​успішні менеджери. Тільки вміла організація всіх процесів, від авторства ідеї проекту до її реалізації, здатна привести девелопера до бажаного комерційного результату. Уміння професійно керувати людськими, матеріальними та фінансовими ресурсами дозволяє їм створювати свої великі компанії та обіймати високі посади керівників вищої ланки у величезних корпораціях.

7) Реалізація об'єкта.

Одна з найвідповідальніших функцій фахівця девелопменту – вигідна реалізація об'єкта. Успіх операції з продажу чи здавання в оренду об'єкта нерухомості вимагає від девелоперів правильної оцінки стану ринку нерухомості на момент реалізації та вміння чуйно реагувати на будь-які зміни всередині нього. Грамотна маркетингова стратегія та проведення вмілої рекламної компанії забезпечують вдале завершення бізнес-проекту здійсненням вигідної комерційної угоди.

Отже, успішні девелопери - це дуже заповзятливі, високоосвічені, універсальні фахівці-оптимізатори, професіонали на ринку нерухомості. Це люди, які не тільки знають відповіді на запитання «що і де побудувати», а й «коли та як вигідно продати».

Девелопер- Фахівець, який займається підприємницькою діяльністю, пов'язаною з отриманням доходу від створення нових комерційних об'єктів нерухомості. Девелопер виконує функції керівника протягом усього часу будівництва, починаючи з етапу пошуку джерела фінансів і закінчуючи етапом реалізації готової до експлуатації будівлі.

Які функції виконує девелопер?

• Займається оцінкою комерційного потенціалу земельної ділянки та її придбанням, якщо за підсумками оцінки буде зроблено висновок про доцільність такої угоди.

• Займається дослідженням ринку нерухомості – на основі результатів він вирішує, який спосіб використання будівлі виявиться найефективнішим.

• Складає базовий план будівництва, тобто визначає її обсяг, площу, функціональне призначення.

• Створює ескіз, розробляє проектну документацію та домагається дозволу на будівництво.

• Здійснює контроль за термінами та якістю робіт.

• Займається організацією маркетингових досліджень із єдиною метою виявити потенційних покупців.

• Здає об'єкт у найм за попередніми угодами чи шукає покупців.

Девелопер вирішує і фінансові питання, які стосуються проекту: він шукає інвесторів чи кредиторів, і навіть займається аналізом фінансових ризиків.

Етапи девелопменту

Робота девелопера передбачає дотримання такого алгоритму:

1. 1. Передпроектні роботи. На цьому етапі ведуться пошук інвестицій, нерухомості, формування стратегії.

1. 2. Проектування. Складається фінансовий план, залучаються фахівці (у тому числі брокер, який буде зайнятий продажем площ). За потреби проводяться тендери.

1. 3. Зведення. Ведуться будівельні роботи. Девелопер контролює та постачає необхідні матеріали.

1. 4. Реалізація. Проводяться маркетингові заходи, і навіть здійснюється контролю над експлуатацією будівлі.

Девелопмент може бути одного з трьох таких видів:

1. 1. Fee- Development. Такий девелопер не бере на себе фінансових ризиків і працює за гонорар, який йому платить. Розмір гонорару становить близько 10 відсотків вартості будівництва. Девелопер проектує будівлю, приваблює сторонніх спеціалістів, шукає орендарів. Для вибору fee-девелопера зазвичай проводиться .

1. 2. Speculative- Development. Спекулятивний девелопер виконує ті ж функції, але при цьому інвестує в власні проекти, які є стрижнем фінансової схеми. Фінансова схема- Це комбінація власних коштів, кредитів та залучених грошей. Подібна змішана схема дає інвестору можливість мінімізувати ризик невиплати та розраховувати на частку у прибутковій будівлі. Дохід спекулятивних девелоперів у рази вищий, ніж заробіток fee-девелоперів, що зумовлено великою кількістю ризиків.

1. 3. BTS (built-to-suit)-Development.Девелопер отримує пропозицію від інвестора щодо проведення будівельних робітпід певні цілі. Фінансування може бути спільним або формою кредитування. Не всі класифікації враховують цей вид девелопменту, оскільки отримання прибутку не є його метою.

Переваги та недоліки професії девелопера

Фахівець з девелопменту має бути компетентним у різних галузях – у юриспруденції, фінансовій та будівельній діяльності. Таких широких фахівців небагато, отже, один із головних плюсів професії – мінімальна. До переваг можна віднести і те, що ціна послуг девелопера досить висока.

Є й мінуси:

• Стрес. Девелопер може зіштовхуватися у роботі з труднощами різного роду, що виникають у процесі координації проекту та комунікації з державними органами.

• Ризик. Помилка девелопера може коштувати суму, що перевищує його дохід у кілька разів.

Наприкінці 90-х років минулого століття на ринку нерухомості Росії з'явилося нове слово «Девелопер», Суть якого розумів тільки вузьке коло присвячених.

Зараз, звичайно, це слово стало вже звичним, проте не багато хто знає різницю між термінами «Девелопер», «Забудовник», «Інвестор», «Замовник»і т.п., які фігурують у сленгу ріелторів та будівельників, і зустрічаються у різних документах.

Внесемо ясність для простих смертних – хто є хто.

Хто такий Девелопер, Забудовник, Замовник у будівництві?

Забудовник- це той, хто має зареєстровані правана земельна ділянка, призначений для забудови. Тобто. той, на кого оформлена земля у проекті будівництва. Права на землю можуть бути оформлені як у вигляді права власностіна ділянку, так і у вигляді права оренди.

На ім'я Забудовникаоформляється Дозвіл на будівництвона даній ділянці.

Забудовниктакож виступає у проекті як Генеральний інвестор, або як співінвестор будівництва ( тобто. є власником або співвласником проекту).

Забудовникомможе бути як приватна компанія, так і міська чи державна установа.

Замовник- це той, хто займається оформленням усієї вихідно-дозвільної документаціїдля ведення проектування та будівництва. Це досить великий пакет документів: від містобудівної та проектної документації до дозволу на введення об'єкта в експлуатацію.

Таким чином, саме Замовникзабезпечує всю «паперову» ( бюрократичну) роботу з будівельного проекту.

Крім того, Замовникзабезпечує технічний наглядза перебігом будівництва.

Замовник-забудовник- це коли компанія, що є Забудовником, має у своїй структурі службу Замовника. Досить часто явище, особливо у великих компаніях.

Технічний Замовник- це те саме, що і Замовник, але підкреслюється, що це наймана служба ( організація), окрема від структури Забудовника.

Технічний Замовникнаймається Інвесторомабо Забудовникомдля вирішення всіх «паперових питань» щодо будівельного проекту.

Генпроектувальник- це той, хто відповідає за розробку всієї проектної документації у проекті будівництва ( проект будівлі, проект інженерних мереж тощо.). Генпроектувальникаформально вибирає та наймає Замовник(Техзамовник), на гроші Інвестора.

В свою чергу Генпроектувальникнаймає спеціалізованих проектувальниківна розробку окремих видів проектної документаціїу складі загального проекту будівництва.

Генпідрядник- це той, хто бере на себе відповідальність за ведення всіх будівельних робіт на майданчику, від котловану до будівництва даху будівлі, і начинки його інженерними комунікаціями. Він відповідає за терміни та якість будівництва перед Замовником.

Як правило, Генпідрядникпідтягує з ринку різних підрядників(субпідрядників) на окремі видиробіт, і керує ходом всього будівництва.

Буває, що Забудовниксам є і Замовником, і Генпідрядникомодночасно.

Інвестор(або Генеральний інвестор) – це той, хто забезпечує фінансування будівельного проекту. Буквально - той, хто вкладає гроші у проект, і є власником та основним вигодонабувачем цього проекту. Причому, гроші у Інвестораможуть бути як власні, так і залучені, наприклад, взяті в борг у банку (під %), або зібрані з ринку у пайовиків/співінвесторів (без %).

Термін «генеральний» тут означає, що саме він профінансував запуск проекту і саме на нього покладено відповідальність за безперебійне фінансування всього будівництва.

Інвесторможе як залучатися Забудовникомдля фінансування будівництва на його майданчику, так і навпаки - Інвесторможе сам викупити майданчик (стати Забудовником), і найняти Технічного Замовникадля ведення будівельного проекту

Девелопер нерухомості

У сфері нерухомості Девелопер- це широке і неформалізоване поняття, тобто. воно немає у офіційних будівельних документах - погодженнях, дозволах тощо. Буквально, Девелопер- Це той, хто займається розвитком об'єктів нерухомості (від англ. develop- Розвивати).

Під розвитком розуміють будь-які дії, спрямовані на збільшення ринкової вартості нерухомості, як то – ремонт, реконструкцію, зміну функціонального призначення, але найчастіше – будівництво.

Під нерухомістю розуміється як будівля, так і земельна ділянка, на якій Девелоперзбирається щось розвивати/будувати.

Девелопер- це також і той, хто керує грошовими потоками ( як своїми, так і чужими) у будівельному проекті.

На практиці Девелопераминазивають себе і Забудовники(мовляв, на моїй же землі будівництво йде), і Інвестори(мовляв, на мої гроші все будується), і Замовники(мовляв, ми ж всю документацію ведемо).

Девелоперамитакож називають себе компанії, що не мають відношення ні до прав на землю, ні до фінансування будівництва – це професійні Керуючі компанії (так званий fee-developer), що спеціалізуються на організації всього процесу підготовки та ведення будівництва, та здачі об'єкта в експлуатацію, за певний гонорар. Така компанія наймається Генеральним Інвестором, і може виконувати роль як Технічного Замовника, так і стороннього Керівниканад усіма учасниками будівельного процесу: Службою Замовника, Генпроектувальником, Генпідрядником.

Для цілей цього Ресурсу ми в тексті називаємо Девелоперомтого, хто залучає гроші пайовиків, і є власником/господарем проекту будівництва. Тобто. того, хто відповідає перед пайовиком за хід ведення будівництва, та передачу йому збудованої квартири.

На ринку нерухомості, як правило, прийнято вважати, що Девелопері Забудовник- це одна і та ж юридична особа. В нашої ІНСТРУКЦІЇми дотримуватимемося тієї ж думки. Однак, для більш точного розуміння слід уточнити, що у великих компаніях-холдингах Девелоперомє головна структура холдингу ( наприклад, Група компаній «АБВ»), а Забудовникамина місцях виступають дочірні компанії, що входять до групи ( наприклад, "АБВ-Самара", "АБВ-Новосибірськ", і т.п.).

Ця різниця може мати значення Покупця новобудови, т.к. договір він укладає саме з місцевою компанією-забудовником і всі вимоги може пред'являти тільки до неї.