Узаконення незаконного перепланування. Як це було в мене. Узаконення перепланування

Ситуації, коли у власників житлових приміщень виникає необхідність змінити конфігурації свого житла, нерідкі. У таких випадках потрібно знати, як правильно узаконити ці ремонтні роботи відповідно до норм законодавства. Ознайомтеся з корисною інформацією, Що являє собою процес оформлення перебудованого житла

Погодження перепланування квартири

Перш ніж розпочати перебудову житла, власнику треба вивчити питання документального оформлення цих змін. Що каже закон про перепланування квартир? Житловий кодекс РФ встановлює, що внесення змін до планування житлового приміщення має узгоджуватися з органами місцевого самоврядування та проводитися за рішенням, яке вони видають. Якщо ж перепланування було самовільною дією, такий ремонт все ж таки доведеться узаконювати, інакше буде потрібно привести житло до колишнього стану. Яка ж загальна схема узгодження для кожного зазначеного випадку?

Як зробити перепланування у квартирі за законом

Щоб провести такі дії, власнику житла або відповідальному квартиронаймачу треба звернутися до міської (районної у місті) адміністрації, надавши до муніципалітету письмову заяву про видачу дозволу на перепланування та визначений законодавством пакет документів:

• підготовлений проект перебудови житла;
• технічний паспорт на житлове приміщення;
• правовстановлюючі документи на житло (свідоцтво про право власності, договір найму соціального);
• згоду всіх членів сім'ї заявника на проведення перепланування.

Якщо будинок, де знаходиться квартира – пам'ятка архітектури, історії чи культури, додатково потрібно буде отримувати дозвіл органу охорони таких пам'яток про можливість розбудови. Рішення про допущення проведення перебудови або про відмову у її погодженні має бути винесене пізніше 45 днів із моменту подання громадянином заяви. Тільки після згоди органу місцевого самоврядування можна змінювати конфігурацію житла на законних підставах.

Як узаконити вже зроблене перепланування квартири

Багато власників житла через своє незнання або через нехтування вимогами нормативних актів роблять зміни площі кімнат або конструкції стін без проведення належного попереднього погодження. Потрібно знати, що після такої самостійної розбудови все одно треба робити узаконення перепланування квартири. Без проходження такої процедури житлом фактично не можна буде розпорядитись, наприклад, зробити його продаж або передати в іпотеку.

Як узаконити перепланування у квартирі, якщо воно попередньо не узгоджувалося в установленому порядку? Відповідно до статті 27 Житлового кодексу РФ, проведені зміни приміщення можуть бути збережені за рішенням суду, якщо при цьому права та законні інтереси громадян (мешканців цієї та суміжних квартир) не порушуються, а загроза їх життю та здоров'ю відсутня. Зверніть увагу, що цей спосіб вирішення питання, як узаконити перепланування квартири, повинен бути серйозно обґрунтований, адже в іншому випадку вам загрожує штраф і примус повернути житло до початкового стану.

Оформлення перепланування квартири

З чого розпочати цей процес, які кроки треба буде зробити, щоби провести реєстрацію перевлаштованого житла в правильному порядку? Перше питання, яке потрібно вирішити - чи хочете ви узаконити перепланування квартири самостійно або звертатиметеся за допомогою до досвідченого юриста. Виконати таку реєстрацію змін цілком можливо. Це заощадить вам гроші на оплату послуг спеціаліста, але вимагатиме помітних витрат особистого часу, адже узаконити розбудову займе не один місяць. Розгляньте крок за кроком, як оформити перепланування в квартирі.

Які знадобляться документи

Власнику житла перед тим, як зареєструвати перепланування квартири, треба зібрати пакет документів згідно з таким переліком:

• технічний паспорт на житло, виготовлений у БТІ за місцем реєстрації житла;
• проект зробленої реконструкції приміщення;
• технічний висновок про те, що дане перепланування житла не шкодить суміжним квартирам та всьому будинку;
• укладання Росспоживнагляду (СЕС) та пожежної служби.

Де зробити проект перепланування квартири?

Навіть якщо перебудова приміщення вже проведена, «хворе» питання, як узаконити перепланування житла, не вирішити без належної проектної документації. Самостійно зробити такий ескіз належної якості практично неможливо навіть для людини, яка здобула освіту в цій галузі. Виготовлення даної документації необхідно замовити в організації або компанії, яка є учасником СРО проектувальників. Так можна бути впевненим, що проект буде виготовлений відповідно до всіх будівельних параметрів, які потрібні.

Дозвіл СЕС та пожежної інспекції

Як узаконити зроблене перепланування квартири у цих органах? Треба знати, що хоч зміни вже й зроблені, якщо ця перебудова порушує санітарні чи протипожежні норми, що діють, не може бути й мови, щоб його узгоджувати! Таке обмеження є логічним, адже недотримання цих правил може загрожувати здоров'ю і навіть життю не лише мешканців перепланованого приміщення, а й усім мешканцям. багатоквартирного будинку. Через таку високу відповідальність потрібен вихід спеціалістів СЕС та пожежної охорони за адресою, за результатами якої можна брати у них висновок.

Як отримати дозвіл на перепланування квартири через суд

Судовий розгляд при зміні свого житла можливий не тільки у випадку, коли всі роботи вже були виконані. Звернення до суду – це у відповідь питання, як узаконити перепланування квартири, якщо орган, куди звертався заявник про перебудову, видав узгодженні. За такої ситуації власник житла у позовній заяві просить про затвердження проекту його перебудови та обґрунтовує, чому рішення органу муніципалітету має вважатися незаконним. Позов надсилається для дозволу до районного суду за місцем знаходження житлового приміщення.

Ціна узаконення перепланування квартири

Які витрати нестиме власник переоблаштованого приміщення, щоб узаконити це житло згідно з наявними вимогами? Ось основні платежі:

• послуги юриста – вартість дуже залежатиме від складності перебудови житла, року побудови будинку, регіону, де він знаходиться;
• оплата робіт із виготовлення проекту спеціалізованою організацією – від 4 тис. рублів;
• виготовлення нового техпаспорта на житло – близько 900 рублів;
• якщо узаконення відбувається через суд, треба сплатити держмито - 200 рублів, та інші можливі судові витрати.

Відео

Нещодавно моя хороша знайома при зустрічі поділилася своїми побоюваннями: «У нас в будинку жах твориться, сусіди перепланування затіяли, несучу стінухочуть знести. А будинок старий, 1915 року будівлі! Що, якщо взагалі все звалиться?!». Довелося мені поговорити і з тими сусідами. «Та нічого не буде, – запевняли вони, – І взагалі, ми – власники, робимо, що вважаємо за потрібне». Найжахливіше, що в жодні інстанції за відповідним дозволом вони звертатися не збиралися.

Напевно, ви теж чули про такі скандальні ситуації. То як же бути з горезвісним переплануванням? Що можна, а що не можна? Куди звертатись, щоб її узаконити? На наші запитання відповідає директор Нижегородської філії ФГУП «Ростехінвентаризація – Федеральне БТІ» Аркадій Євгенович Малахов.

Визначимося у поняттях

Основний критерій перепланування – зміна корисної площі, що або збільшується (наприклад, коли з'єднують лоджію з кімнатою), або зменшується (коли розширюють приміщення кухні, встановлюють додатковий санвузол тощо). До неї відносяться: перенесення та розбирання перегородок, перенесення та пристрій дверних прорізів, влаштування додаткових кухонь та санвузлів, розширення житлової площі за рахунок допоміжних приміщень, ліквідація темних кімнат, створення або переобладнання тамбурів. А якщо ви поставили в кімнаті «гармошку», ширму чи рухливу перегородку, щоб відокремити зону роботи від зони відпочинку, це перепланування не є. Так само як і скління балкона.

Чого не можна

Не допускається перепланування приміщень, при якому відбувається:

Погіршення умов експлуатації будинку та проживання громадян, у тому числі, утруднення доступу до інженерних комунікацій та пристроїв, що відключають.

Повний демонтаж несучих конструкцій.

Розміщення туалету та ванної (або душової) безпосередньо над житловими кімнатами та кухнями. Розміщення туалету та ванної (або душової) над кухнею допускається лише у квартирах, розташованих у двох рівнях.

Установка радіаторів та влаштування підлог з підігрівом на лоджіях та балконах.

Ліквідація/зменшення перерізу каналів природної вентиляції.

Вхід у приміщення, обладнане унітазом, безпосередньо з кухні та житлових приміщень (крім квартир, призначених для сімей з інвалідами).

Об'єднання житлового приміщення та кухні - за санітарними нормами, людина не може приймати їжу там, де зберігається її одяг та взуття.

Що можна, але обережно

Якщо ви хочете зробити перепланування, що стосується несучих конструкцій, необхідно звернутися в архітектурно-проектну майстерню. Такі зміни можна вносити лише за допомогою ліцензованої проектної організації. Адже ви не знаєте, чим обернеться на перший погляд безневинне бажання зламати стіну і зробити «одну величезну залу з домашнім кінотеатром». А якщо це загрожуватиме безпеці цілого будинку? Грамотний фахівець підкаже, як знайти найкраще рішення, були задоволені і ви, і охоронці закону.

До речі, якщо ви задумали хитромудрий план складного перепланування, то його проект можна замовити у Ростехінвентаризації. У нас є свій інженерно-технічний відділ, який здійснить усі необхідні розрахунки.

Перепланування за законом

Крок 1. Звертаєтеся до БТІ із заявою на виготовлення технічного паспорта квартири. Вас попросять пред'явити паспорт та правовстановлюючий документ на квартиру – документ, на підставі якого виникло право власності (наприклад, договір купівлі-продажу чи дарування, свідоцтво про право на спадщину тощо).

Крок 2. Отримавши цей документ, проходьте наступні інстанції: Росреєстр, СЕС, балансоутримувач будинку (ЖЕК, ТСО, ТСЖ тощо), архітектурна організація або проектувальники будинку. Якщо ваша квартира знаходиться в будинках, що становлять історичну, художню чи культурну цінність, доведеться додатково звертатися в управління державної охорони об'єктів культурної спадщини Нижегородської області, щоб вони видали висновок про можливість перепланування.

Крок 3. Йдіть у районну адміністрацію за дозволом на перепланування та, отримавши його, вносите зміни, про які давно мріяли.

Крок 4. Знову треба звернутися до БТІ. Звідти до вас прийде техніка, щоб зафіксувати нові параметри квартири. Через 7 днів він видасть вам на руки план приміщення до та після перепланування.

Крок 5. Ви знову прийдете до адміністрації району для отримання розпорядження про збереження приміщення у перепланованому вигляді.

Крок 6. Берете з собою це розпорядження, що встановлюють документи на квартиру і паспорт, йдете в БТІ. На основі розпорядження БТІ внесе зміни до технічного паспорта, виготовить 3 екземпляри технічного плану та електронну версіюквартири з новими площами та відправить їх у кадастрову палату. Приблизно через 3,5 тижнів ви отримаєте в БТІ новий кадастровий паспорт на квартиру в перепланованому стані.

Узаконюємо самовільне перепланування

Легше відразу зробити перепланування як належить, ніж намагатися його правильно оформити постфактум. В останньому випадкуви ризикуєте отримати відмову, і тоді доведеться все переробляти.

Але припустимо, що ви вже зробили перепланування і нікуди поки не зверталися. Тоді її треба узаконити через районну адміністрацію чи у суді.

Крок 1. Ідете в БТІ зі своїм паспортом та документами, що встановлюють право на квартиру. До вас прийде технік, щоб зробити плани до та після перепланування.

Крок 2. З отриманими планами звертаєтесь до будь-якої проектної організації для виготовлення проекту. У принципі, зробити висновок можна і БТІ.

Крок 3. Отримавши дані документи, збираєте довідки у таких інстанціях: Росреєстр, СЕС, балансоутримувач будинку (ЖЕК, ТСО, ТСЖ тощо), архітектурна організація або проектувальники будинку. Як ми вже говорили, якщо вам пощастило жити в будинку, що представляє історичну, художню чи культурну цінність, доведеться звертатися до управління державної охорони об'єктів культурної спадщини Нижегородської області, щоб отримати висновок про можливість перепланування.

Крок 4. З повним пакетом документів клієнт звертаєтесь до районної адміністрації або суду для отримання розпорядження адміністрації або рішення суду про збереження приміщення у перепланованому вигляді.

При здійсненні самовільного перепланування є можливість відмови у її затвердженні (наприклад, у разі перенесення або видалення несучих конструкцій, об'єднання кімнати з лоджією за допомогою ліквідації стіни між ними та ін.).

Крок 6. Отримавши розпорядження адміністрації або рішення суду, ви разом із ним, правовстановлюючими документами на квартиру та паспортом, йдете до БТІ. Далі події розвиваються також, якби ви робили планування за законом від початку (див. алгоритм №1). Приблизно через 3,5 тижнів ви забираєте в БТІ новий кадастровий паспорт на квартиру в перепланованому стані.

Крок 7. З новим кадастровим паспортом йдете до УФРС (Управління Федеральної Реєстраційної Служби) для реєстрації та отримання свідоцтва на квартиру.

Час та гроші

Процес узгодження перепланування зазвичай займає місяць чи півтора. Якщо не потрібно розробки складного проекту, то, як правило, вона обходиться не дорожче 10 тисяч рублів. Якщо ж доводиться залучати проектну організацію, то, ясна річ, доведеться заплатити більше.

Навіщо робити перепланування законним?

По-перше, про ваше незаконне планування може стати відомо відповідним органам – завдяки вибірковій перевірці чи повідомленню «дружніх» сусідів. А коли таємне стане явним, вам доведеться або повернути все на свої кола, або все-таки узаконити внесені зміни. І горезвісної метушні з документами ви все одно не уникнете. Та ще й заплатіть чималий штраф.

По-друге, з квартирою, де проведено незаконне перепланування, не можна вчиняти жодних юридичних дій. Її не вдасться приватизувати, продати, подарувати, оформити у спадок. Вона не може бути предметом застави при іпотечній угоді. А рано чи пізно настане момент, коли вам чи вашим спадкоємцям буде необхідно зробити щось із переліченого вище. Тільки часу для того, щоб узаконити перепланування, може вже не бути.

З досвіду ріелторів

«Наявність комфортного та узаконеного перепланування у квартирі підвищує її конкурентоспроможність при продажі, хоча говорити про суттєвий вплив на ціну все-таки не варто, – зазначає директор агентства нерухомості «Кварц» Ірина Малигіна. - Найчастіше ми зустрічаємо перепланування у старих будинках – у «хрущовках», «брежнівках». Ці квартири зводилися десятки років тому. Тоді існували зовсім інші уявлення про комфорт житла, і прагнення оптимізувати житловий простір у них цілком закономірно.

Ми завжди звертаємо увагу на вимогу закону про обов'язкове узгодження всіх перепланувань. Адже, купуючи квартиру, де фактично є зміни планування або перенесення комунікацій, але вони не узгоджені, наш клієнт набуває всіх ризиків, пов'язаних з експлуатацією даного житла, та проблем у разі його подальшого продажу. Однак рішення у будь-якому випадку залишається за покупцем. До перепланувань відповідно до чинного законодавства належать і незначні зменшення (розширення) арок, комор, вбудованих ніш та шаф. На це покупці часто заплющують очі, бо їм буде зручно жити у квартирі з такими вдосконаленнями.

Можу відзначити той факт, що квартири зі значними незаконними переплануваннями клієнти, як правило, не розглядають. Насамперед, це стосується змін у системі комунікацій: опалення, газо- та водопостачання. У всіх зараз на слуху надзвичайні події, що відбуваються при неналежному виконанні будівельних та ремонтних робіті ризикувати ніхто не хоче. Купуючи житло, люди насамперед розраховують на його безпеку».

Підготувала Злата Баліка

До речі, ми завели канал у Telegram, де публікуємо найцікавіші новини про нерухомість та ріелторські технології. Якщо ви хочете одним з перших читати ці матеріали, підписуйтесь:

Узаконювати перепланування я не збиралася, принаймні зараз.
"Газова плита, кухня-вітальня, іпотека (у банку теж дозвіл потрібно запитувати). Ну нафіг" - подумала я, і так турбот поки вистачає... І почала ремонт, а саме зносити стіни .

Звичайно попередньо почитала багато інформації і знала що можна, а що не можна, вирішила робити все за правилами, але без формальностей.

Але тут з'явилася "чудесна" сусідка, яка почала мотатися до моїх будівельників і капати їм на мозок: чому так голосно йде ремонт. Ну вони те че, звикли, їм пофіг, лайся/не лайся. Працюють у встановлений законодавством годинник, що стіни не несе. Ця "мила" жінка зрозуміла, що тут їй не поспівчують і пішла в ДУК... Нарікати на шум і погром у моїй квартирі. Прийшла до нас головний інженер, а у нас жодної стіни:) питає узгодження їсти? Мої робітники мовчать, як риби. Залишила телефон, викликала мене до себе. Ну дуже хороша жінка попалася, що розуміє, я їй, правда, наплела що так, узгодження в процесі, сама навіть ще не уявляла в який бік бігти... :)

Природно перше що спало на думку це подивитися інформацію в інтернеті. За запитом узгодження перепланування в яндексі чого тільки не видавалося, дуже багато інформації, частинами, що один з одним сперечаються. Коротше побачила рядок: погодження перепланувань, переходжу за посиланням, виявилася проектна організація в нашому місті, дзвоню, поясню ситуацію, що мовляв так і так, газ і кухня-вітальня (мене найбільше хвилювало це питання), дівчина у мене запитала тільки район міста , І сказала, що все має бути ок, у нашому районі узгоджують без усяких перегородок, а ось у парі інших районів без них не узгодять .... Я скинула їй планування до і після (ту, від руки мальовану). Вона каже все у вас добре, вам потрібен лише проект, ми зробимо коштує 5000 руб.

Замовила у них проект, робили десь 2 тижні, просто перемалювали, що я мав і розміри поставили, всякі там специфікації розписали, свої ліцензії вставили. І для проекту потрібен був технічний паспорт, їм можна було копію, але сказали, що оригінал далі стане в нагоді, так що краще замовити відразу, замовила його в БТІ (коштував близько 2000 руб., Робився 10 днів). Коли віддавали проект, пояснили мені, в який бік далі рухатись. А далі мені з цим проектом спершу треба було в ДУК (у когось керуюча компанія, У мене ДУК) підписати на плані після перепланування, що ознайомлені з ним та поставити друк.

Підписувала та сама головний інженер. Зроблено. Тепер потрібно було запитати дозволи у банку (Сбер), приходжу до них, вони кажуть, ми заяву на розгляд приймемо, але вам потрібно для початку запитати дозволи у страхової (при іпотеці Сбер є обов'язкове страхування житла, Сберівське теж). Живі люди, які можуть видати цей папір у страховій, сидять тільки в головному офісі в Москві (у наших відділеннях банку просто продають поліси), загалом, я їм до Москви надіслала запит по електронці, з копією проекту, відповідь (позитивна) в електронному У вигляді дали дуже швидко, через день, а оригінал вислали рекомендованим листом, через тиждень прийшло. Щоб не гаяти часу, я з роздрукованим дозволом пішла до банку, заповнила там заяву, доклала проект, копію техпаспорту. Розглядали десь тиждень заявку. Дозволили.

Із цими документами я вже пішла до адміністрації району:
Дозвіл із банку, Оригінал техпаспорту на квартиру; Проект (підписаний головним інженером ДУКа), ну, ще очевидно копію паспорта та свідоцтва.

Дівчина подивилася все, сказала, що термін 40 днів календарних, але у мене випадок не тяжкий, так що дзвоніть через місяць.

Я так зрозуміла, що все у мене Ок, і виписати папірець на дозвіл перепланування – це лише формальність, яка займає 30-40 днів, я продовжила робити ремонт та ставити стіни за проектом.

За місяць я зателефонувала, сказали все готово, приходьте. Прийшла, дозвіл є, тільки з припискою про акт на приховані роботи з гідроізоляції підлоги у ванній кімнаті. Вона (гідроізоляція) у мене, звичайно, є і не тільки на підлозі, і зроблена добре (все-таки для себе робила), але плитка вже покладена...:)) Що робити? засвідчити/підписати акт інженер з ДУКа мені вже не зможе (бо гідроізоляції під плиткою вже не видно:) або потрібно було замовляти гідроізоляцію в організації з допусками СРО, яка б змогла дати ці акти. У мене робили звичайні приватники.

Загалом, підняла на вуха знайомих, зробили мені акти за пляшку вискаря (від фірми з допуском СРО, доклали мені копії ліцензій там, ліцензію на сам матеріал гідроізоляції).

Доробила ремонт, пішла запрошувати БТІ на замір та складання технічного плану після перепланування. Там потрібні були дозволи від адміністрації, свідоцтво, договір купівлі-продажу, паспорт. Коштує цей замір близько 3000 руб. Прийшла жінка, обумовлений день заміряла, через тиждень видали новий план, старий план та довідку.

Коли в адміністрації видавали дозвіл на проведення перепланування, дали ще акти приймання порожні - 6 шт, їх потрібно заповнити виходячи з даних нового плану і підписати з печаткою: у головного інженера ДК, представника проектної організації (ті, хто робив проект), представника БТІ (мені підписував директор БТІ), далі знову до адміністрації...

Здаємо: акт на приховані роботи, копію дозволу виданий адміністрацією, акти приймання підписані та документи, видані в БТІ після перепланування.

Через 30 днів отримала підписані акти комісією з адміністрації та дозвіл на прийняття робіт.

З цими документами йдемо знову в БТІ: актами, дозволом, декларацією на нерухомість (я її прямо в БТІ заповнювала під чуйним керівництвом працівника:) та кадастровим паспортом (його попередньо замовляла в кадастровій палаті, виготовлявся 10 діє коштував 300 р здається). Ну і як завжди ще свідоцтво на квартиру, договір купівлі-продажу та паспорт (оригінали, вони самі роблять копію). Здаємо документи, платимо 4800 руб. І чекаємо на внесення змін до техпаспорту та документів, термін 10 днів.

Потім потрібно було отримувати нове свідоцтво, тому що змінилася площа раніше була без обліку лоджії 48,4 м, зараз стала з лоджією така ж, але це я підозрюю щось раніше при внесенні даних у техпаспорт наплутали, не міг метр випарується, стін же менше стало. Свідчення нове зараз у нас не видають, видали виписку, сказали те свідоцтво старе, можете викинути, воно вже не дійсно, площа інша. Витяг отримувала за кадастровим паспортом. З цією випискою прийшла в банк, а мені кажуть вам тепер ще нову оцінку потрібно зробити, тому що площа змінилася (таку ж, яку роблять при покупці в іпотеку). І переробляти доведеться заставну. Зробила оцінку заново та заставну переоформили. Ну, я так зрозуміла, що це в моїх інтересах, у цих двох документах фігурує та сума (точніше 90% від цієї суми), за яку продаватимуть мою квартиру якщо че ... (якщо раптом я перестану платити іпотеку в сенсі). А вона очевидно збільшилася після ремонту, причому пристойно. Ось, власне, і все, чесно, не все таке страшно, я робила, не поспішаючи, коли був час і бажання. Якби мені зараз довелося повторити те саме, зробила б спокійно. Але, звичайно, до початку ремонту погодила (хоча б просто подала на дозвіл, якщо прийняли, значить вже все ок), тому що була трохи "на приколі" доти, як у мене документи прийняли до адміністрації району.

Планування до

Планування зразкове - моє від руки

Коротше, якщо по-закону робити планування, то боятися не варто, просто краще заздалегідь проконсультуватися у фахівців вашого міста (можна, мабуть, навіть прямо в адміністрацію, у відділ будівництва прийти і проконсультуватися, що можна і що не можна, т.к закони в РФ однакові, але десь допускаються невеликі поблажочки у вигляді необов'язкової стіни між кухнею та вітальнею:) Ціни за отримання паперів (техпаспорта тощо) писала зразкові, тому що точних не пам'ятаю, якщо відрізнялися, то на 200- 300 руб. Не знаю, чому багато хто каже, що простіше і дешевше через суд все це робити - якщо вже зроблено перепланування і не дуже законне, то, мабуть, і через суд. Комісії ніякої я в очі не бачила, єдине, хто в мене був, це жінка з БТІ для складання нового паспорта.

Щоб було зрозуміліше, ось фото кухні-вітальні.