Чи відповідає управляюча компанія за балкон. Обов'язок керуючої компанії провести ремонт балкону

В Останніми рокамиНайгостріше вирішуються розбіжності у житлових питаннях між власниками приватизованих квартир та керуючими організаціями. Одне з таких спірних питань – хто має ремонтувати балкон у приватизованій квартирі?

З початком приватизації житлового фонду почало виникати безліч незрозумілих ситуацій щодо належності того чи іншого об'єкту будинкової інфраструктури. Одними із спірних об'єктів стали квартирні балкони. Починаючи з кінця 50-х років, у всіх містах країни розгорнулося широкомасштабне будівництво житлових будинків – так званих «хрущовок». У 70 – 80-ті роки їх змінили будинки «брежневської» архітектури. До сьогодення значна частина цієї масової забудови знаходиться в аварійному або передаварійному стані.

Багато будинків з цих будинків не бачили капітального ремонтуз моменту здавання в експлуатацію. Як результат – поточна покрівля, зношені трубопроводи, застарілі балкони. Якщо з «приналежністю» дахів і труб все більш-менш ясно, то балкони багатоквартирному будинкудосі викликають суперечки. На думку деяких представників керуючих організацій, оскільки вони є невід'ємною частиною квартири і перебувають у одноосібному користуванні власника приватизованого житла, то всю відповідальність за їх утримання та ремонт повинен нести мешканець.

Балкони, що руйнуються, можуть стати причиною нещасних випадків з важкими наслідками

З іншого боку, неякісний ремонт балконів може спричинити нещасні випадки з важкими наслідками. Тому ремонтувати балкони мають професійні будівельні організації, які мають усі відповідні сертифікати та ліцензії. Щоб внести ясність у цьому питанні, було прийнято низку нормативних актів, які визначають правовий статус» Балкона та лоджій у багатоквартирному будинку.

Для успіху в досліджуваному питанні необхідно завчасно вивчити законодавство, що регулює аспекти відповідальності за цей вид робіт.

«Закони про балкони»

Прийняття відповідних нормативно-правових актів стало необхідним до початку 2000-х років, коли балкони старих будівель, що ніким не ремонтуються, стали просто падати на голови перехожих. Окремі «балконні» статті з'явилися у Житловому кодексі та Постанові уряду № 491 (2006 рік). Хоч як це парадоксально, але ці підзаконні акти не змогли внести повної ясності до цього непростого питання.

Сталося це внаслідок явної нестиковки цих двох законів. Згідно зі статтею Житлового кодексу, дана архітектурна конструкція не є частиною загальнобудинкової власності, тоді як постанова № 491 навпаки визначає її як частину фасаду – тобто загальнобудинковим майном. В результаті кожна зацікавлена особа – ЖЕУ (ТСЖ, КК) та мешканці – почала тлумачити законодавство на свою користь. Щоб раз і назавжди покласти край цим нескінченним адміністративним суперечкам та судовим позовам, довелося приймати доповнення та поправки, завдяки яким були чітко розмежовані обов'язки власників та керуючої компанії.

Правила утримання загальнобудинкового майна

Керівна компанія або ТСЖ відповідають за балконну плиту, що несе, перила, двері та вікна вхідної групи, якщо балкон є місцем загального користування

Несучу балконну плиту.
Поруччя, двері та вікна вхідної групи, якщо балкон є місцем загального користування.

Керівна організація повинна нести відповідальність за безпечну експлуатацію та своєчасний ремонт перерахованих конструкцій.

У віданні власників квартири: дах та козирок, двері та віконна група, перила та зовнішнє скління

У віданні власників приватизованої квартири знаходяться такі елементи конструкції:

Дах та козирок.
Двері та віконна група.
Огороджувальні перила та зовнішнє скління.

Власник балкона, відповідно до норм та експлуатації житла, повинен у міру необхідності проводити наступні ремонтні роботи:

Стежити за збереженням штукатурки та бетонної основи. У разі їхнього відшарування та пошкодження він зобов'язаний відновити захисний шар.
Металеві перила та металеві несучі елементи необхідно періодично фарбувати водовідштовхуючими складами.
Дерев'яні рами потрібно періодично обробляти антисептичними просоченнями або водовідштовхувальною фарбою. Подробиці дивіться у цьому відео:

Визначення необхідності ремонтних робіт

Необхідність проведення ремонтних робіт, Як правило, визначається візуально. Ремонтні роботи необхідно проводити за наявності таких ознак:

Роботи з ремонту огорож, козирків та інших елементів, що у приватному віданні, проводиться рахунок жителів квартири. Роботу можуть виконувати як працівники ЖЕУ, так і будь-якої іншої компанії відповідного профілю.

Якщо, на думку мешканця, потрібно проводити ремонт несучої плити, він повинен звернутися до керуючої організації з письмовим проханням відремонтувати балкон. На підставі цієї заяви призначається компетентна комісія, яка проводить технічний огляд конструкції та визначає необхідність ремонтних робіт. За підсумками огляду представниками ЖЕУ складається офіційний акт. Якщо власник квартири є членом ТСЖ, рішення про необхідність ремонту виноситься на обговорення. З акта приймається (чи ні) рішення про виділення грошей для проведення робіт. Згідно з Житловим кодексом, за рішення може бути прийнято не менше ніж 2/3 від загальної кількості голосів.

Незалежна експертиза

Якщо ЖЕУ чи ТСЖ не знаходить серйозних причин щодо проведення ремонтних робіт, господар небезпечного балкона має повне право звернутися до адміністративних чи судових інстанцій. У цьому випадку доведеться зробити незалежну експертизу стану несучої конструкції, також можна надати фото та відеоматеріали, показання свідків сусідів і домочадців. Проте судові позови можуть тривати не один місяць, а то й рік. За цей час аварійний балкон може просто впасти вниз. Про те, хто і як має проводити ремонт загальнобудинкового майна, дивіться у цьому відео:

Тому раціональніший варіант - зробити ремонт зі своїх коштів. Насамперед потрібно буде також заручитися даними незалежної експертизи. Після цього слід найняти спеціалістів-будівельників, які мають ліцензію на проведення таких робіт.

Усі чеки та квитанції слід зберегти, як і договір про надання будівельно-ремонтних послуг. З цими документами слід звертатися до суду з вимогою стягнути витрачені гроші з компанії, що управляє. У результаті ви отримуєте відремонтований балкон і повертаєте витрачені гроші – якщо пощастить, то компенсацію моральної шкоди.

Минулого четверга весь день дув сильний вітер, та його потужних поривів не витримав балкон на п'ятому поверсі будинку №1 по вулиці Березовій.

ВІЛЕТІЛА вниз, мабуть, рамна конструкція, що давно прогнила, яка під натиском вітру вмить погнула всю металеву огорожу (викликаній службі МНС довелося навіть її зрізати). Вітер як пушинки крутив дошки та пластикові панелі…І другого дня останки огорожі ще летіли із сусідньої берези… Добре, що нікого з перехожих унизу не зачепило.

На жаль, для Новомосковська зовсім не рідкість, що балкони у старих будинках потребують досить серйозного ремонту. Крім незручностей для господаря квартири, напівзруйнований балкон становить потенційну небезпеку як мешканців квартири, так і перехожих. Виходити на такий балкон, а тим більше проходити під ним, наважиться не кожен.

Питання про те, хто має ремонтувати застарілі балкони, досі викликає суперечки через відверті нестиковки в законодавстві. Так, укладачі Житлового кодексу не включають балкони до складу «загального майна власників приміщень у багатоквартирному будинку», а за Постановою Уряду РФ № 491 від 2006 року (виданому вже після ухвалення кодексу), балконні плити до цього майна, навпаки, входять.
Згідно з Правилами утримання спільного майна, плити балконів, що входять до плану квартири за обміром Бюро технічної інвентаризації (БТІ), а також зовнішня стіна, до якої ці балкони примикають, відносяться до загального майна. багатоквартирного будинку. І, відповідно, належать власникам приміщень на праві загальнодольової власності, а поручні, вікна та двері зазначених балконів є частиною даного житлового приміщення, тобто об'єктом індивідуальної власності (Постанова Уряду РФ від 13.08.2006 № 491).

Це означає, що ваш балкон (увага: плита балкона і зовнішня стіна будинку, що примикає до нього) - це неодмінна частина загального майна, за утримання якої ви платите своїй керуючій компанії. Відповідно до законодавства РФ ремонт несучих стінта конструкцій зобов'язані виконувати представники керуючої компанії за рахунок плати за утримання та ремонт житлового приміщення. Це нам підтвердила і начальник відділу із забезпечення діяльності ЖКГ новомосковського управління житлово-комунального господарства Галина Новікова. Таке ж роз'яснення в управлінні дають і всім людям, що зателефонували. На жаль, статистики, обліку аварійних балконіву Новомосковську не ведеться, повідомили нам в управлінні ЖКГ.

Практика показує, що керуючі компанії вихід зазвичай пропонують найрадикальніший, але простий: оскільки ремонт плити балкона – справа недешева, її зрубують.
Однак та ж практика показує, що за певної наполегливості та принциповості домогтися ремонту можна. Нагадуйте працівникам ЖКГ витримки з наступного нормативно-правового документа - «Правила та норми технічної експлуатації житлового фонду» (утв. пост. Держбуду РФ від 27.09.2003 № 170):

«Розділ IV. ТЕХНІЧНЕ ОБСЛУГОВУВАННЯ ТА РЕМОНТ БУДІВЕЛЬНИХ КОНСТРУКЦІЙ
4.2.4.1. Працівники організацій з обслуговування житлового фонду повинні систематично перевіряти правильність використання балконів, еркерів та лоджій.
4.2.4.2. При виявленні ознак пошкодження несучих конструкцій балконів, лоджій, козирків та еркерів працівники організацій з обслуговування житлового фонду повинні вжити термінових заходів щодо забезпечення безпеки людей та запобігання подальшому розвитку деформацій.

З метою запобігання руйнуванню країв балконної (лоджії) плити або тріщин між балконною (лоджією) плитою та стінами через попадання атмосферної вологи металевий слив повинен встановлюватися в паз коробки, ширина його має бути не менше 1,5 товщини плити і він має бути заведений під гідроізоляційний шар.

…У разі аварійного стану балконів, лоджій та еркерів необхідно закрити та опломбувати входи на них, провести охоронні роботи та вжити заходів щодо їх відновлення. Роботи з ремонту повинні виконуватися за проектом (Прим. - Виділення авт.) ».
Але. Власник балкона зобов'язаний самостійно стежити за станом парапетів балкона та інших прилеглих конструкцій (засклених вікон, даху та інше) та їх ремонт робити за власний рахунок
Тобто вирішальну роль у питанні «Хто має ремонтувати балкон?» грає факт, які саме елементи балкона потребують ремонту: «загальні» чи «індивідуальні». Тож мешканцям необхідно бути дуже уважними, спостерігати за цим своїм майном та вчасно вживати необхідних заходів.

ВАШІ ДІЇ

Для того, щоб КК відремонтувала балкон, потрібно домогтися визнання конструкції (плити балкона) аварійною. Для цього необхідно:
написати заявку на проведення ремонтно-відновлювальних робіт зруйнованого балкона, яка має бути оформлена на ім'я головної відповідальної особи керуючої компанії;
підготувати кілька фотографій аварійних зон, які мають супроводжуватись письмовим підтвердженням від сусідів;
скласти пояснювальну записку, яка доводить необхідність відновлення балкона. Вказати в ній, що аварійний стан балкона є потенційно небезпечним для життя і здоров'я людей.
Ці документи складаються у двох примірниках. Перший вирушає до керуючої компанії, а другий залишається у власника житла.

Все листування з компанією, що управляє, краще вести рекомендованими листами з повідомленням про вручення. У такому разі у вас завжди будуть офіційні підтвердження звернення до комунальних служб.
Якщо ж ваша керуюча компанія не поспішає ухвалити рішення, то варто відправити ще один комплект документів до місцевої адміністрації з проханням звернути увагу та посприяти у вирішенні проблеми.

Тепер залишається чекати та сподіватися на швидкий ремонт вашого балкона. Якщо ваша КК відмовила провести ремонт балкона, ви маєте право звернутися з позовом до суду.
Можливий інший варіант. Щоб не чекати катастрофи, ремонт балкону можна зробити самостійно, а потім стягнути з комунальників усі витрати у судовому порядку. У цьому випадку при зверненні до суду разом з позовом слід подати всі чеки, що підтверджують витрати на матеріали та послуги, спрямовані на відновлення аварійного балкона.

Балконна плита нашої квартири знаходиться в незадовільному стані: є тріщини, корозія металевого каркасупо краях балконна плита обсипається.
Зверталися до керуючої компанії, там сказали, що, оскільки балкон є лише нашою власністю (а не всіх власників приміщень будинку), то і ремонтувати його повинні ми, або загальні збори власників можуть прийняти рішення про проведення ремонту балконних плит та збирання на це додаткових. грошових коштів. Чи правомірна відповідь керуючої організації?

Відповідь керуючої компанії не ґрунтується на нормах законодавства.

По-перше, балконна плита є спільним майном власників, також як і зовнішні огороджувальні конструкції (стіни, дах, перекриття тощо). І це означає, що з утримання даного майна відповідає управляюча компанія.

За іншою справою, суд також дійшов висновку:

Ремонт огороджувальних конструкцій балкона має виконати керуюча компанія

Суд зобов'язав керуючу компанію відремонтувати огороджувальні конструкції балкона, усунути причини протікання води зі стелі, виконати інші роботи.
Суд відкинув аргументи керуючої компанії і зазначив, що огороджувальні конструкції балкона квартири, взаємопов'язані з балконною плитою, так само як і плити стельових перекриттів, відносяться до спільного майна власників приміщень будинку
При винесенні рішення, суд ґрунтувався на положеннях пунктів 4.2.4.2 та 4.3.1 Правил, затверджених постановою Держбуду, відповідно до яких, при виявленні ознак пошкодження несучих конструкцій балконів, лоджій, козирків та еркерів працівники організацій з обслуговування житлового фонду повинні прийняти строк щодо забезпечення безпеки людей та попередження подальшого розвитку деформацій. (Див.