Чи є балкон приміщенням. Балкон в аварійному стані: хто має ремонтувати

Віктор ФЕДОРУК – експерт з питань житлового права та проблем реформи ЖКГ Загальноросійського громадського руху «За права людини», помічник депутата Держдуми Г.П. Хованської

(gallery)gallery/2014/balkon(/gallery)

На підготовку та узагальнення цього матеріалу мене підштовхнуло звернення власника квартири на 1 канал телебачення. 1 канал попросив мене виступити у ролі експерта. Керівник керуючої організації відмовив власнику квартири відремонтувати балконну плиту, посилаючись на те, що балкон - це продовження його квартири, отже, керуюча організація зобов'язана безкоштовно ремонтувати балкон. Хто тут правий?

Плити балконів - це спільне майно всіх власників приміщень у МКД чи власність господаря квартири?

«Балкон - виступає з площини стіни фасаду огорож-денний майданчик, що служить для відпочинку влітку». Так стверджують Методичні рекомендації, Затверджені наказом № 8 Держбуду Росії ще 10 листопада 1998 р. Чи правий керівник керуючої організації, який стверджував, що балкон - це продовження квартири, її частина? Якщо балкон є власністю господаря квартири, то підставі чого управляюча організація має його ремонтувати? Адже не має права власник квартири вимагати від цієї компанії провести ремонт у його квартирі!

Такі питання виникають як у керівників будинку організації, так і у громадян через нерозуміння відмінностей між поняттям «Квартира» і «несучі стіни», що обмежують її, або «балконна плита» і, власне, «балкон». Балконна плита є зовнішньою огороджувальною конструкцією, яка в силу закону є загальною власністю всіх власників приміщень. багатоквартирного будинку. Про це прямо зазначено в Правилах утримання загального майна у багатоквартирному будинку (утв. ПП РФ від 13 серпня 2006 р. N 491). Пункт 2 Правил вказує, що до складу загального майна багатоквартирного будинку включаються огороджувальні несучі конструкції МКД (включаючи фундаменти, несучі стіни, плити перекриттів, балконні та інші плити, що несуть колони та інші несучі конструкції, що огорожують). А поняття «балкон» - це лише майданчик, розташований на цій плиті. Нещодавно з цього приводу свою позицію висловив і Верховний Суд РФ у своєму Ухвалі № КАС11-789 від 17 січня 2012 р., який підтвердив, що балконна плита належить до спільного майна власників квартир у МКД. Так, у визначенні зазначено, що «обладнання, що знаходиться в багатоквартирному будинку, може бути віднесене до загального майна тільки у випадку, якщо воно обслуговує більше одного приміщення. Балконні плити, віднесені до конструкцій, що захищають, включаються до складу загального майна як конструктивні частини будівлі, що забезпечують його міцність і стійкість. З урахуванням технічних особливостей цих конструкцій балконні плити відповідають основною ознакою загального майна як призначеного для обслуговування кількох або всіх приміщень у будинку». Суд обґрунтовано визнав, що підпункт «в» пункту 2 Правил, у частині, що передбачає включення до складу спільного майна балконних плит, не суперечить п. 1 ст. 290 ГК РФ та п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, якими встановлено, що огороджуючі несучі конструкції, до яких віднесені балконні плити, є спільним майном власників квартир у багатоквартирному будинку. Наведеними нормами не передбачено, що огороджувальні конструкції, до яких віднесені балконні плити, повинні бути призначені для обслуговування всіх або кількох приміщень у багатоквартирному будинку.

ТАК ХТО Ж ВЛАСНИК БАЛКОНУ?

Для більшого розуміння питання проведемо аналогію із власністю квартири.

Чия квартира? Зі відомостей про загальне майно багатоквартирного будинку, описаних в 491 ПП РФ, бачимо, що власник квартири не є власником несучих стін квартири, плит перекриття, тобто плити над квартирою і під квартирою (стелі та підлоги) у квартирі. Несуча стіна його квартири одночасно є несучою стіноюквартири його сусіда, а плита перекриття над його квартирою одночасно є плитою підлоги квартири, що розташована поверхом вище. Плита підлоги його квартири є плитою перекриття квартири, розташованої поверхом нижче.

Отже, плити перекриттів, що несуть стіни є такими більш ніж для одного приміщення в будинку, тобто ці елементи несуть ознаки загальної часткової власності. Виходить, що власник квартири не є одноосібним власником ні несучих стін, ні плит перекриттів, що служать підлогою та стелею його квартири. Тоді власником чого він є, маючи на руках Свідоцтво на право власності квартири? Що ж залишається у його власності? Не турбуйтеся. Він власник простору, укладеного між несучими стінами та плитами перекриття. Він також власник обробки його житлового приміщення: шпалери, підвісна стеля, паркет – однозначно є його власністю. Маючи на руках правовстановлюючий документ на квартиру, він має право нею розпорядитися за своїм оглядом: продати, поміняти, заповідати, подарувати. Тобто він її власник. Аналогічно знайдемо і власника балкона. Балконна плита – загальна пайова власність власників квартир в силу закону. Однак це не означає, що внутрішній простір балкона з елементами оздоблення є спільною власністю. Власником цього майданчика, розташованого над балконною плитою є власник квартири, з якої є вихід на цей майданчик, що називається балконом.

Але він не є власником балконної плити, яка також має ознаки загальної часткової власності. Отже, закон не дозволяє зобов'язувати власника квартири та балкона проводити за свій рахунок ремонт балконної плити, яка є спільною частковою власністю.

КОРОТКО ПРО ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ

Ми навчилися відрізняти балкон від балконної плити. Ми знаємо, хто власник балконної плити, а хто власник балкона. Тепер не зайвим буде засвоїти, що влаштований (самовільно або з дозволу органу місцевого самоврядування) козирок, навіс, дах над балконом не будуть спільною частковою власністю всіх власників квартир будинку, так само як скління балкона не спричинить виникнення спільної власності на склопакети та віконні рами. Ці «покращення» будуть власністю господаря квартири з усіма наслідками, що несуть їм тягар утримання і відповідальності за наслідки заподіяння кому-небудь шкоди, внаслідок, наприклад, сповзання снігу або падіння бурульок з козирка (навісу, даху) цього балкона.

Наявність балкона в квартирі робить її зручнішою та підвищує ринкову вартість. Власникам цікаво, що з цієї конструкції належить їм, яка частина належить до загальнобудинкового майна. Від цього залежить необхідність проведення ремонту. Розглянемо докладніше, чи буде балкон загальнобудинковим майном, чи ні.

Рис. 1 Схема, що відноситься до спільного майна багатоповерховому будинку

Законодавчі аспекти

Балконом називають майданчик, що виділяється із площини фасаду. Вона оснащена огорожею, що використовується для розташування на ній у теплий період року.

Визначаючи власника конструкції, слід розділяти поняття балкона та плити основи. Плита відноситься до конструкцій несучого характеру багатоповерхового, багатоквартирного будинку. На це вказується у відповідній Постанові Уряду. Вона належить до загальнобудинкового майна. Збереження належного технічного стану, оновлення балконної плити, у разі повинен виконувати не власник квартири, а управляюча компанія.

Балконні плити мають ознаки загального майна за нормами ЖК (Житлового Кодексу). Вони беруть участь у підтримці міцності, стійкості будівлі та вважаються конструкціями, що захищають.

Хто власник балкону?

За законодавчими нормами відомо: балконні плити є загальнобудинковою власністю, але хто є власником балкона в сукупності елементів. Під час розгляду питання проводять аналогію з прилеглим житловим приміщенням.

Рис. 2 Внутрішнє оздобленнята скління не є спільним майном

Власник квартири не має стін, підлоги, стелі. Плити перекриття є елементами інших житлових приміщень. Стіни, перекриття відносяться до загальнобудинкового майна, т.к. обслуговують більше одного приміщення.

Власник набуває простору, обмеженого стінами та плитами перекриттів – елементами пайового майна. Він є власником оздоблення, наявних предметів декору.

Юридично власність на квартиру виявляється спрощенням. Вона створює визначеність без ускладнення понять.

Балконна плита, основа конструкції, є частковою власністю власників квартир у будинку. Внутрішній балконний простір не є спільним. Воно належить конкретному власнику приміщення із виходом на балкон.

Рис. 3 Якщо балкон збільшують, то потрібна роздільна здатність

У загальному користуванні опиняються балконна плита, зовнішні стіни. В індивідуальному користуванні: перила, віконний блок, козирок або дах, встановлені самостійно, скління, утеплення, оздоблення.

Це враховується під час розподілу обов'язків щодо утримання майна. Управляючі компанії відповідальні за загальнобудинкове майно. Вони виконують його обслуговування та ремонт у необхідних обсягах.

Відповідальність за стан конструкцій, що знаходяться в індивідуальному користуванні, несе власник. Він повинен ремонтувати самостійно встановлений дах над лоджією, вікна та двері, що виходять на балконну конструкцію та інші елементи. Відповідальність за проведені покращення накладається на того, чий балкон. Він зобов'язаний забезпечити безпеку: прибирати сніг та бурульки з самостійно встановленого козирка, щоб вони не завдали шкоди будь-кому чи чиїмось власності.

Окремо розглядають використання зовнішньої частини лоджії розміщувати банерів чи інших рекламних конструкцій. Погодження та отримання дозволу можливе лише на загальних зборах. Видалити самовільно розміщену рекламу можуть лише усі домовласники спільним рішенням.

Враховується, чи є балкон частиною, що відноситься до загальнобудинкової власності, та при його розширенні. Оскільки плита входить до списку, збільшення площі вимагає від мешканця, що є власником, отримання дозволів. Якщо збільшення балконної конструкції відбувається без розширення плити, це не буде підставою для отримання дозволів.

Старі багатоповерхівки з часом старіють, занепадають і вимагають пильної уваги та ремонту. Крім дахів, труб, електричної проводки, коридорів та підвалів старіють і балкони. Якщо пройти містом в районі хрущовок, то можна помітити потріскані плити, арматуру, що стирчить, потіки іржі.

Така картина характерна, на жаль, будь-якого старого району наших міст. У цій статті ми спробуємо відповісти на багатьох, хто цікавить питання: хто повинен ремонтувати балкон і за чий рахунок?

Хто власник?

Право на володіння майном у наших багатоквартирних будинкахрозподіляється між житловим фондом та власником житла. Теж стосується і прибудов. Якщо козирок, дах та парапет вважається майном квартири, то плита і несуща стінаналежать усьому будинку.

Якщо плиту визнають аварійною, то відповідальність повністю лягає на ЖКГ. Постановою уряду №491 від 2006 року господар нерухомості може звернутися до комунальників із вимогою провести капітальний ремонтприбудови.

У разі відмови з різних причин працівниками ЖКГ у наданні послуги та дійсно загрозливому стані балкону можна надійти так:

Зробити капітальний ремонт власним коштом;
При придбанні товарів обов'язково зберігати чеки. Те саме з наймом спеціалізованих організацій;
Написати заяву до судової інстанції на рахунок стягнення з винних витрачених на роботу коштів.

Хазяїн, чий балкон руйнується, має своє коло обов'язків з прибудов:

Він відповідає за стан і змінює власним коштом вікна, рами, двері;
У разі потреби провести капітальний ремонт парапету;
Відповідає за утеплення балконного блоку;
Стежити за появою і вчасно припиняти корозію, грибки та інші шкідливі явища;
Обробляти та фарбувати вчасно частину фасаду та конструкції.
Контролювати зовнішнє кріплення конструкції із внутрішньої сторони.

За що відповідає ЖКГ?

Частина коштів, що збираються щомісяця на послуги комунальників, має витрачатися керівництвом ЖКГ та . Працівники зобов'язані зробити моніторинг об'єктів навесні та восени кожного року.

Відповідно до правил, сюди входять такі процедури:

Кожна прибудова перевіряється на правильність використання, зовнішній стан, захаращення важкими предметами та чистоту;
Проводиться для мешканців інструктаж про права, обов'язки під час експлуатації прибудов;
Вживання своєчасних заходів у разі виявлення недоліків. Якщо ситуація аварійна, всі дії проходять оперативно;
Якщо об'єкт непридатний до експлуатації, працівники проводять закриття з пломбуванням дверей.

Відповідно до правил та норм житловий фонд має ремонтуватися у проектному порядку. Балконні плити відносяться до частини фонду, тому відновлюються під час вибіркових або комплексних робіт, під час реставрації, планових заходів із заміни.

Крім того, до обов'язкових робіт повинні належати: утеплення фасаду, герметизація щілин та стиків.

Норми та правила з експлуатації багатоквартирних будинків

Власник житла відповідає за профілактику. Сюди входить:

Капітальний контроль над приляганням шару штукатурки до металевих деталей основи. Якщо спостерігається відшарування, покриття відновлюють;
Частина фасаду в районі прибудови, перила огорожі, квіткові ящики повинні оброблятись фарбою для зовнішнього фарбування раз на 5 років;
Утеплення дверей (якщо дерев'яні);
Перепланування у прибудові не повинно проводитись без згоди керівництва ЖКГ, яке відповідає за неї.

Що зробити, якщо виявлено руйнування або пошкодження?

До очевидних випадків, що вимагають термінових заходів, відносяться:

Руйнування шару бетону;
Сильні сліди корозії металевих елементів конструкції;
Не працює гідроізоляція;
Хитаються перила чи карниз.

Якщо один або кілька пунктів відповідають реальності, то робляться фотографії та збираються письмові свідчення очевидців (сусідів, будинкового комітету). Тільки після цього можна звертатися із заявою про необхідність виконати капітальний ремонт.

Як проводиться процедура подання заяви?

На ім'я голови контролюючої організації слід написати заяву на рахунок робіт через аварійний стан об'єкта. До нього прикладаються фотознімки балкона, крупним планом пошкоджень та письмове свідчення сусідів. У заяві обов'язково вказується, що конструкція становить загрозу життю членів сім'ї, сусідів та перехожих. Усі документи складаються у двох примірниках. Один залишається у того, хто подає заявку.

Представник житлової кантори здійснює розгляд та зобов'язаний дати відповідь на заяву письмово. Усі документи від ЖКГ слід обов'язково зберегти. Свої листи слід надсилати рекомендованим способом. Тоді їх можна буде використати у суді, який визначить, чий має бути капітальний ремонт.

Якщо на заяву після багаторазових звернень на адресу організації немає чіткої відповіді, потрібно підготувати і направити звернення до місцевої адміністрації. До листа додається весь пакет наявних документів. Паралельно можна посилити вплив зверненням до місцевих ЗМІ та регіональних правозахисних організацій. Це допоможе у швидкому розгляді справи та можливому позитивному результаті.

У цей час краще зайнятися роботами самостійно, щоб не постраждали ви та оточуючі. Не слід забувати зберігати фінансові документи. Усі платіжки та чеки на будівельні послуги та матеріали допоможуть компенсувати витрати на відновлення у суді.

Деякі питання, що часто ставляться

Якщо працівники ЖКГ не йдуть відразу на поступки, всіляко усуваються від ремонтних робіт, то зневірені господарі йдуть на суттєві матеріальні витрати на відновлення конструкції. При цьому вони іноді вважають, що можливість повернення коштів майже нульова.

Такі сумніви виникають у зв'язку із слабкою правовою грамотністю населення наших міст.

Руйнування основи балкону

У разі аварійної плити, яка може будь-якої миті впасти на голови безневинних перехожих хтось прийматиме рішення.

Плита відноситься до загального фонду майна, тому потрібно провести збори мешканців багатоповерхівки, де ухвалить рішення провести капітальний ремонт.

На засіданні слід подати протокол огляду, який підписали свідки. Рішення ухвалюється 2/3 голосів від усіх присутніх на зборах.

Відновлення перил

Якщо балкон знаходиться у розпорядженні кількох квартир, то перила на ньому відносяться до громадської власності ТСЖ.

І тут аварійний стан стосується всього ТСЖ. Заявка на ремонт подається в такому порядку, як і у випадку плити.

Власник приватизованої квартири чи експлуатуюча організація?

Головна проблема та суперечка ведуться про те, хто відповідає за роботи та чия відповідальність? Тут відповідь однозначна. За всіма нормативами здійснює відновлення саме ЖКГ.

Хто оплачує роботу?

Якщо, наприклад, цього року господарі захотіли зробити відновлення аварійної плити, то рішення має ухвалюватись зборами мешканців, оскільки вона перебуває у спільній власності. Власники житла у багатоповерховому будинку можуть обирати різні варіантиуправління:

Укладається договір з організацією, що управляє, де розписується процедура спільних дій при планових і позапланових заходах;
Відповідає збереження фонду ТСЖ чи кооператив.

Незалежно від форми відповідальності, всі мешканці вносять плату на утримання загального майна, яка залежить від площі нерухомості.

Таким чином, ми розглянули основні питання щодо прав власності та обов'язки щодо відновлення аварійних приладів.